Българите все по-внимателно проучват условията и таксите, които вървят с тегленето на ипотечен кредит. Това показва последното проучване на портала “Моите пари”, разпространено вчера.

За разлика от предишни години, когато лихвата беше основен фактор при избора, сега хората се информират и за останалите компоненти – такси, комисиони и други разноски, които формират пълната цена на заема, или т. нар. ГПР (годишен процент на рaзxoдите). Доскоро ГПР бе на четвърто място по важност, а хората се влияеха повече от “промоции” и предпочитаха банката да е голяма и известна.

Все още обаче на българина му убягват част от важните условия по кредитите. Цели 40% от потребителите смятат, че ако са договорили фиксирана лихва, тя си остава еднаква за целия срок заема. Всъщност подобни лихви се предлагат само за определен срок от договора. Почти толкова от хората (39%) не знаят как се формира лихвата им.

Все пак анализаторите отчитат подобрение, защото преди година делът на невежите е бил 46%. Вероятно дискусиите около Закона за потребителския кредит, който въведе правила за по-ясно образуване на лихвата, са помогнали за финансовата просвета на населението. Според закона сега лихвата по кредита се образува на база пазарен индекс плюс фиксирана за целия срок на кредита надбавка.

Над 50% от хората, които още не са теглили жилищен кредит, но смятат да го направят, cа убедени, че нямa дa имaт пpoблeми c нeгoвoтo oбcлyжвaнe. 20% допускат само временни зaтpyднeния. Но българите, които вече са теглили ипотечен заем, са по-черногледи. В тази група 41% твърдят, че банките взимат прекалено скъпо – въпреки че лихвите падат вече доста месеци и финансирането е по-евтино, отколкото преди година.

За година левовите ипотечни заеми са паднали средно от 6.56% на 6.03%, а евровите – 6.86% на 6.49%. На пазара обаче вече масово има кредити с лихви около 5.3 – 5.5%. Освен намалението на лихвите през последната година заедно с промените в Закона за потребителските кредити отпаднаха и редица такси, като тази за усвояване на кредита и таксата за предсрочно погасяване.

Проучване на “Сега” обаче показа, че някои банки са намерили начин да заобиколят закона, като са надули таксите за разглеждане на документи и проучване. Някои от тези такси достигат до 400 лв.

Рeгулации

Въпреки че все повече хора пазаруват с карта, те не знаят, че понякога удобството се таксува. За да се намалят разходите както за търговците на дребно, така и за потребителите, от 8 юни в целия ЕС е в сила регламент, който слага таван на таксите, които банките начисляват на търговците при плащане от клиент с дебитни и кредитни карти. Сега всяка държава има 6 месеца да въведе ограниченията.

По данни на ЕК банките прибират по около 10 млрд. евро годишно от таксуване на трансакциите при пазаруване, което бърка в джоба и на бизнеса, и на потребителите. Според новите правила при трансгранични плащания с дебитни карти таксата не може да е повече от 0.2% от стойността на сделката.

След 5 години този таван ще стане задължителен и за вътрешни разплащания, а до тогава ще има преходен период, през който всяка страна ще може да ограничи средната цена на всички вътрешни трансакции в рамките на дадена картова схема до 0.2%. За по-малки вътрешни трансакции с дебитна карта местните власти ще могат също да определят максимална фиксирана такса – до 5 евроцента на сделка.

За трансакции с кредитни карти таксите ще бъдат ограничени до 0.3% от стойността на сделката, като всяка държава може да определи и по-ниски тавани.

При нужда от пари много хора често прибягват до удобните банкови заеми, а това крие своите рискове. Дори веднъж да закъснеете с плащането, вероятно ще бъдете записан като „лош платец“ в Централния кредитен регистър.

Няма значение, че след това сте изплатили задълженията си, заедно с лихвите. Лошата кредитна история остава в архивите и може в най-неподходящия момент да ви попречи да получите нов кредит. Има ли решение?

Чрез писмено заявление, отправено към ЦКР, може да поискате да ви се издаде удостоверение за това дали имате задължения, посочва брокер Десислава Щебетовска. Ако нямате кредитни задължения, това ще се отрази в удостоверението. Веднъж годишно имате право на безплатна справка от ЦКР.

Информацията се обновява ежемесечно до 15-20-то число на месеца, следващ отчетния период. По принцип в справката от ЦКР се съдържат данни за период от пет години назад за активни и просрочени кредити на ваше име към всички банки.

Експертът съветва кредитоискателят да вземе удостоверение от банката, в която е имал кредит, че вече няма никакви задължения и че кредитът му е напълно погасен. След това може да опита да кандидатства отново с удостоверението от ЦКР и удостоверението на старата банка. Консултацията с кредитен специалист е препоръчителна.

Какво представлява кредитният рейтинг и как му се отразява лошото кредитно минало? Реално това е оценка на кредитоспособността на лица и фирми, обяснява брокер Даниела Желязкова.

Рейтингът показва на кредитодателите или инвеститорите какви са възможностите на кредитополучателите да изплащат надеждно задълженията си. Калкулира се според кредитното им минало и настоящите възможности.

За физическите лица например притежаването на недвижим имот е добър атестат и влияе положително върху кредитния рейтинг, докато високата възраст – отрицателно. Ниският кредитен рейтинг съответно означава по-голям риск за кредитодателя и води до получаване на заем с по-висока лихва, а най-често – до отказ от кредитиране.

Кредитният рейтинг се определя като се вземат предвид следните критерии:

– Кредитно минало на платеца: информация по плащания към банки и инвеститори, заеми за движимо и недвижимо имущество, плащания по кредитни карти, плащания към доставчици и оператори, просрочени дългове, съдебни дела, искове или присъди, свързани с неплатежоспособност.

– Настоящо финансово състояние: оценка на всички активи – банкови сметки, дебитни карти, собственост, доходи, текущи кредити и др.

– Надеждност на кредитоискателя: доброто образование, високоплатената професия, ниската възраст влияят благоприятно на кредитния рейтинг, както и обратното – ниското образование, недобре платената работа и високата възраст понижават стойността му.

Лихвите по заемите значително се понижиха през последните години. Като добавим към това и промените в Закона за потребителския кредит от м.г., с които отпадна таксата за предсрочно погасяване на задължения по ипотеки след първата година, рефинансирането на старите заеми изглежда все по-изгодно.

Тези фактори повишиха конкуренцията между банките, и в стремежа да задържат клиентите трезорите са по-склонни да предоговарят условията по вече отпуснати кредити.

„Винаги съветваме нашите клиенти първо да проверят какви са условията за предоговаряне в кредитната институция, която е отпуснала заема. Ако не се стигне до споразумение, тогава се търсят възможности за рефинансиране от друга банка“, коментира Десислава Николова от финансовия портал „Моите пари“.

Според изпълнителния директор на „Кредит Център“ Тихомир Тошев също е най-добре клиентите да поискат оферта за предоговаряне от банката, която е отпуснала кредита и след това да ги сравнят с офертите за рефинансиране от други трезори.

Хората могат предварително да се запознаят с разходите по предоговаряне на съществуващ стар заем от тарифите за физически лица на банките. В. „Труд“ направи преглед на условията, които се предлагат от петте най-големи банки по активи у нас за подобна операция. Обикновено таксите зависят от вида на заема, оставащата сума за изплащане и конкретното условие, което се предоговаря.

Например ако клиентът иска да промени цената на заема (лихвени равнища, такси за обслужване и т.н.), таксата в повечето случаи е процент от оставащата за погасяване сума. В Уникредит Булбанк тя е 1% за заемите, които са сключени след влизане в сила на промените в Закона за потребителския кредит (23 юли 2014). За останалите кредити таксата е фиксирана. Например при текущ дълг от 20 000 лв. за предоговаряне се плащат 350 лв. Ако остават до 50 000 лв., таксата е 700 лв., а при дълг до 100 000 лв. плащаме 1400 лв. Над тези суми таксата за предоговаряне е 2100 лв.

В банка ДСК таксата за промяна на условията зависи от това дали става въпрос за потребителски или ипотечен кредит. Ако заемът е потребителски, плаща се 0,5% върху остатъка по кредита, но минимум 50 лв. При жилищните заеми таксата е 1% от непогасената сума, но има таван от 500 лв. Тези такси важат и при предоговаряне на лихвата във връзка с превалутиране на кредита. При промяна на няколко други условия, клиентите плащат 50 лв. за първото и по 10 лв. за всяко следващо. Падежната дата може да бъде сменена безплатно.

В Първа инвестиционна банка (ПИБ) таксата за разглеждане на искането за предоговаряне е между 25 и 50 лв. в зависимост от вида на кредита. Дължи се и комисион от 1% върху остатъка по главницата, но не повече от 500 евро.

В ОББ се плащат 35 лв. за предоговаряне на условията по потребителски кредит и 100 лв. – за ипотечен.

В Райфайзенбанк таксата за промяна на ценовите условия е 100 лв. за потребителски кредит и 150 лв. за ипотечен. При предоговаряне на друг вид клаузи също има такса от 100 лв. Толкова се дължи и при превалутиране. Промяната на падежната дата струва 10 лв.

Ако клиентът реши да рефинансира заема си от друга банка, дължимите такси са различни от стандартните при отпускане на нов кредит, коментира Тихомир Тошев. Според него в момента има промоции, при които не се събират такси за рефинансиране или новата банка поема част от разноските.

Предоговарят се главно ипотеки

Хората търсят възможности да предоговорят или рефинансират главно ипотечни кредити, обясни изпълнителният директор на „Кредит Център“ Тихомир Тошев. Тези заеми са основно за по-големи суми, а и спадът на лихвените равнища е по-съществен от този по потребителските кредити. Така ефектът за клиентите е значителен.

Например при рефинансиране от друга банка клиентът може да получи лихва по-ниска с до 1,5% от първоначално договорената, обясни Тошев. Така някои кредитополучатели успяват да намалят дължимата сума за целия период на заема с 20-30 хил. лв.

Клиентите по-рядко се опитват да предоговорят или рефинансират потребителски кредити. Причината е, че тези заеми са за по-малки суми, обикновено под 10 хил. лв. Измененията в лихвените нива по тези продукти през последните години също не са значителни. Най-често клиенти, които имат няколко потребителски кредита, търсят възможности за обединяване на задълженията и намаляване на месечните вноски.

6% лихва за жилище

6,03% е средната лихва по новите жилищни заеми в левове през април, показват последните данни на Българската народна банка (БНБ). В евро лихвените равнища са малко по-високи – достигат средно 6,49%. В сравнение с 2010 г., когато беше пикът в ипотечното кредитиране, този вид заеми са поевтинели значително. Данните на централната банка показват, че през април 2010 г. средната лихва по новите жилищни кредити в левове е била 9,16%, а в евро – 8,48%.

Намаление на средните лихвени нива се отчита и при старите жилищни кредити, макари и в по-малка степен. Според статистиката на БНБ в момента лихвата за старите ипотеки в левове е около 7,18%, а във европейската валута – 7,26%. През април 2010 г. средната лихва по старите жилищни кредити в левове е била 9,41%, а в евро – 8,15 на сто.

Банкери наскоро прогнозираха, че тенденцията на спад на лихвите по кредитите може и да не продължи в средносрочен план. Очаква се през следващите месеци да има стабилизиране на лихвите, а след това може да започне и обратната тенденция.

Нотариални такси оскъпяват процедурата

При рефинансирането на ипотечен кредит със заем от друга банка има значителни разходи, свързани с нотариалните такси за заличаването на ипотеката и учредяването на нова. Дължимата сума зависи от размера на кредита. Например при 80 хил. лв. заем заличаването на ипотеката струва около 160 лв. За учредяването на нова законна ипотека трябва да платим около 460 лв.

Обикновено процесът по рефинансиране е свързан и с нова оценка на имота, припомнят кредитните консултанти. В тарифите на някои банки са посочени и таксите, които се събират за това. За оценката на апартамент плащаме от около 85 лв. до 120 лв. За оценката на къщи или търговски обекти дължимата сума е по-голяма.